住宅ローン金利比較

中古住宅の諸費用と支払いの流れ

【マイホームの購入費用】

夢のマイホームはやっぱり新築!という方も多いと思いますが、最近では中古住宅も人気が出ています。

中古住宅のメリットは、なんといっても価格の低さです。

1日でも住んでしまえば中古となり、物件価格も元の8割くらいまで下がります。築年数が高い物件では、半額まで落ちている物件もあります。安いといっても、安かろう悪かろうというわけではありません。

マイホームを買ってすぐに転勤が決まってしまい、泣く泣く売りにだしているという、ほとんど新築の物件も中古として売られていることがあります。それに、賃貸に住む場合は大抵は誰かが住んだあとの中古ですが、だからといって問題があったことはそんなにないと思います。もちろん、中古だからといって庭に雑草が生い茂っていたリ、たたみが虫くいなんてことはありません。売り出す前にきれいにリフォームされています。

また、お金が足らないから安い中古にしようという方はほとんどいません。新築で3000万円の物件を買わずに、もともと4000万円の物件だったワングレードアップした中古住宅を選択する、という人が多いです。妥協するというよりも、より良いものを選んでいるという表現の方が正確です。

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中古物件の購入費用

まずは総額でいくら必要なのか、予算を立てましょう。築年数が浅い物件であれば、元の価格の8割ほどです。駅前などの立地が良かったり、吉祥寺や自由が丘のような人気の地域では、築年数が高くてもなかなか価格が下がりません。

一方で、地方や都市部から離れた郊外では、なかなか買い手がつかないこともあり、築10年以下でも2000万円以下のかなり割安で購入できる物件も多いです。

【物件価格】2980万円

住宅購入費
頭金 300万円
物件購入費 160万円
住宅ローンの諸費用 90万円
引っ越し・新生活の費用 60万円
合計 610万円(うち300万円は頭金)

2980used

2980used-madori

物件条件
間取り 4LDK 土地面積 165.31m2
価格 2980万円 建物面積 99.37m2
築年月 2011年3月
立地 駅徒歩14分
スーパー徒歩11分
小学校徒歩6分
中学校徒歩17分
設備 オープンキッチン
駐車場2台
南向き日当たり良し
エアコン・照明・家電付き

※参照:suumo

物件購入費

項目 費用
登記 30万円
仲介料 物件価格×3%
固定資産税の清算金 10万円
不動産取得税 土地4.5万円
建物24万円
収入印紙 1万5千円
合計 約160万円

物件価格とは別に、物件購入費として約160万円が必要となります。住宅ローンでは原則、物件価格を対象としているため、その他の諸費用には利用できません。

【登記】土地の所有権を国に申請・登録します。登記の手続きを司法書士へ依頼するための費用となります。

【仲介料】不動産屋へ土地の紹介料を支払います。

【固定資産税の清算金】固定資産税は1月にまとめて1年分を納税します。このため、引き渡し後の納税分を清算します。

【不動産取得税】土地評価1000万円、建物評価1980万円として算出しました。

住宅ローンの諸費用

項目 概算費用
事務手数料 ローンx2.16%
保証料 無し
団体信用生命保険料 無し
金利+0.3%(フラット35)
火災・地震保険料 30万円
収入印紙 2万円
合計(2680万円借り入れの場合) 約90万円

住宅ローンでは原則、物件価格の9割までしか借りることはできません。今回のシミュレーションでは300万円を頭金とし、2680万円を住宅ローンで借りて支払います。

頭金を含めて100%を住宅ローンで支払うプランもありますが、金利が0.5%も高くなってしまうのでおすすめしません。

住宅ローンは金利が安く、サービスも充実しているネット銀行を利用します。保証料、団信が無料で、費用を大きく抑えることができます。住宅ローンの借り入れの諸費用は、合計90万円になりました。

引っ越し・新生活の費用

項目 概算費用
引っ越し代 20万円
インターネット・TV接続工事代 無し
家具・家電購入費 20万円
外構費用 20万円
合計 約60万円

中古住宅の場合、はじめから庭木が植わっていたリ、ある程度装飾がすでにされている物件も多いです。分譲住宅では、車庫の屋根が無かったりと、外構費用が増えてしまいます。中古住宅であれば最低限のものはそろっているので、必要なものはあとから買い足すのもよいでしょう。

今時どこの家でもインターネットやテレビの接続もされていますし、場合によっては家具や家電をセットで販売している中古物件もあります。売り手は、できるだけ早く買ってほしいという心理があるので、かなりサービスのついた物件が多いです。

条件の良い物件であれば、引っ越し費用のみというケースもあるでしょう。

毎月の住宅費はいくら?

項目 概算費用
住宅ローン返済 9.6万円/月
固定資産税 1.4%
都市計画税 0.3%
修繕積立金 1万円/月
合計 12万円/月

30年、金利1.8%、2680万円の借り入れの場合、全ての費用を合計すると、毎月12万円くらいの負担となります。

固定資産税や都市計画税は1年で15万円ほどの納税となります。

また、災害や老朽化によって修理が必要になった時に備えて、修繕積立金を貯めておきましょう。中古物件の場合は新築と比較して、修理が必要となる時期がはやくなってしまうので、しっかりと計画して積み立てておく必要があります。

諸費用の支払いの流れ

手続きの流れ
物件購入 住宅ローン 支払い
1 情報収集・下調べ 情報収集・下調べ
2 物件見学
3 購入申し込み ローン申し込み 申込金10万円
4 仮審査
5 売買契約 本申し込み 手付金100万円
仲介料の50%
6 本審査
7 内覧チェック ローン契約 住宅ローン手数料
8 決済・物件引き渡し 融資実行 残りの物件費用
仲介料の50%
9 引っ越し・確定申告

まずはインターネットの物件情報サイトで下調べをしましょう。とはいえ、日本中のすべての物件が登録されているわけではありませんし、掲載物件にすでに予約が入っている場合もあるので、ある程度の目星がついたら不動産屋に紹介を依頼します。

物件購入と住宅ローンの手続きは、同時にすすめます。見積もりや契約書などがないと、住宅ローンの審査などができません。

【申込金】気に入った物件が見つかったら、申し込みをします。この際に申込金として約10万円を支払います。申込金は、後に物件購入費に充てられることになるので、追加料金ではありません。また、他に良い物件が見つかった場合など、購入しなかった場合は、全額返金されます。

【手付金】住宅ローンの仮審査に通ったら、いよいよ物件の本契約となります。この際に手付金として約100万円を支払います。自己都合で契約破棄してしまった場合は、手付金は返してもらえないので注意しましょう。

住宅ローンの本審査は売買契約を交わした後になります。

契約をしてしまったのに審査に通らない、となっては大変なので事前にしっかり準備をしておきましょう。仮審査の時点で不安がある場合は、しっかり調整をしておきます。もしものために「滑り止め」として複数の銀行で手続きを行っておくと安心です。

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名称 変動 10年固定 30年固定 事務手数料 保証料 団信 繰上返済 来店 詳細
じぶん銀行 0.497% 0.58% 2.06% 借入額x2.16% 無料 無料 無料 不要 詳細
住信SBIネット銀行 0.444% 0.66% 1.23% 借入額x2.16% 無料 無料 無料 ※1 不要 詳細
イオン銀行 0.57% 0.69% - 借入額x2.16% 無料 無料 無料 不要 詳細
みずほ銀行 0.625% 0.85% 1.14% 32,400円 金利+0.2% 無料 無料 詳細
りそな銀行 0.625% 1.05% - 32,400円 金利+0.2% 無料 無料 不要 詳細
三菱東京UFJ銀行 0.625% 1.4% - 32,400円 金利+0.2% 無料 無料~16,200円 詳細
新生銀行 0.9% 1.0% 1.85% 54,000円 無料 無料 無料 不要 詳細
※1固定金利特約期間中の場合は32,400円(税込)

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