住宅ローン金利比較

別荘購入の住宅ローンならフラット35!

別荘というと軽井沢や富裕層が避暑に出かけるというイメージがありますが、それはごく一部の印象です。

平日は都市近郊の自宅から仕事に通い、休日は静かな別荘でゆっくりと過ごすという方もいます。夏だけしか利用しないというのはもったいないです。それぞれの季節で草花の変化や、旬の食事を楽しむこともできます。

また、スキーやサーフィンに毎年出かける人は、宿泊費の節約のためリゾートマンションを購入する方もいます。シーズンが終わると、通常の宿泊施設として一般客に貸し出すこともできます。自分が利用しない間は、不動産収入も得られて一石二鳥です。

今回は別荘の購入・建築に利用できる住宅ローンを紹介します。

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本当に別荘の購入は必要?

別荘 賃貸 リゾート会員権
購入費 2000万円 0円 200万円
維持費(年) 40万円 150万円 5万円

旅行に行ったら、一目ぼれしてしまい別荘がすぐにでも欲しくなった!という方は多いかもしれません。しかし、2~3回訪れただけで、すぐに購入してしまうのはおすすめしません。

夏は素敵な避暑地になるかもしれませんが、冬は豪雪地帯で雪になれていない方が車で訪れるのが難しいかもしれません。設備の整ったホテルでは快適かもしれませんが、別荘となると条件が違ってくることも少なくありません。

買い出しのスーパーは近くに無く山を下りなければならなかったり、ガソリンスタンドが無いので燃料をもしもの時に備えて備蓄しておく必要があるかもしれません。大きな病院などはなく、健康に心配がある方には適さないかもしれません。

全ての条件が満足いくものかチェックしてから、購入を決定しましょう。

賃貸で十分?

スキーやサーフィンなど、別荘はあくまで宿泊目的で、物件に対してこだわりはあまりない、という方であれば賃貸という方法もおすすめです。

毎月の賃貸料はかかるものの、一括で大きなお金が必要とならないので、家計にも優しいです。

購入費用と比較しても、20年くらいまでは賃貸の方がお得になる計算です。賃貸ならローンを組まなくて良いので、さらにお得です。バブル期に乱立したリゾートマンションなどは、少し古くなっていますがかなり格安で借りれる物件も多いです。

またスキーやサーフィンの趣味目的の場合、他の山や海にもいきたくなるものです。別荘を購入してしまうと、もしも飽きてしまった場合に売り出すのも大変です。賃貸なら、その心配もありません。

リゾート会員権を利用する

リゾート会員権というものをご存知でしょうか。リゾート会員権とは、複数の会員でホテルの一室などの利用権利を購入する方法です。

よくあるのが、企業がリゾート会員権を購入し、社員の福利厚生として解放するといったケースです。

別荘の購入費の10分の1程度で手に入れることができ、維持費も格安です。また、もし不要になった場合でも単価の変動が少なく、売りやすいというメリットもあります。

ただし、リゾート会員権ではあくまで宿泊費が無料になるだけで、食費やサービス料金は別途必要になります。また、土日祝日などは他の会員と予約が重なりやすく、自由に利用できない可能性もあります。

利用頻度があまり高くなく、また施設の質が高いものを求めるのであれば、リゾート会員権の購入もおすすめです。

年間を通して利用するなら購入

年間を通して、頻繁に利用する予定があるなら、思い切って別荘を購入するのも良いでしょう。

別荘を購入してしまえば、自分が持ち主ですから、思う存分自由に利用することができます。お気に入りの別荘に毎週末通うのも良いでしょう。

自宅から1~2時間くらいの交通の便の良いところに別荘を購入し、優雅な週末を過ごすという方も多いです。

老後はいっそのこと別荘に移り住むというのもアリです。今の自宅は賃貸に出すなり、売却して老後費用に充てるのも良いでしょう。古くなった自宅を建て直すことを考えれば、別荘に移り住んだ方がコストパフォーマンスも良いです。

別荘購入に利用できる住宅ローン

実は、通常の住宅ローンを別荘購入のために利用することはできません。

●ご自身がお住まいになる住宅の建築・購入・増改築資金、住宅ローンの借替資金・ 借り替えに伴う諸費用。
●住み替えの際の既存住宅売却に伴う既存住宅ローンの返済資金。

三菱東京UFJ銀行住宅ローン

【住宅ローン禁止事項】

  • 車の購入・教育費の補てん ×
  • 他人に貸すための住宅 ×
  • 投資目的の住宅 ×
  • 親やこどもの代理で借りる ×
  • セカンドハウス ×

住宅ローンを借りる条件の中に「資金使途」という項目があります。住宅ローンで借りたお金は、特定の目的にしか使えないという制限があります。住宅ローンで借りたお金で、車を買ったり、教育費の補てんに使うといったことはできません。

そして、2件目の住宅となるセカンドハウスや別荘にも住宅ローンは利用できません。もし現在住宅ローンを返済中という場合、住宅ローンの重複になってしまうので借りることができません。

住宅ローンは「契約者本人が住むこと」が条件となります。

住宅ローンを持っていなかったり完済後の場合でも、購入物件へ住所変更し入居する意志を示さなければなりません。住宅ローンの借入時には住民票がチェックされます。

通常の住宅ローンが借りられるケース

住宅ローンを他に持っておらず、住民票を移動させることができれば、通常の住宅ローンを借入することができます。

すでに住宅を持っている場合でも、ローン返済が残っていなければ問題はありません。

別荘の利用は週末だけと限定的だとしても、住民票を移すことは可能です。住民票を移動させてしまうと、会社やクレジットカード、電話会社、免許証など全て書き換えることになるので手間ではありますが、条件さえ満たせば通常の住宅ローンで借りることができるようになります。

住宅ローンの審査の対象はあくまで、お金の使い先の住宅がどのような物件なのか、投資目的などではなく契約者が入居するためのものであるのかがチェックされます。

別に物件を持っていること自体が問題になるわけではありません。

セカンドハウスローン・フリーローン

別荘や2件目の住宅を購入する場合、セカンドハウスローンというプランがあります。

セカンド(2番目)ハウスローンという名称のとおり、自宅以外の物件の購入時に利用できる住宅ローンプランです。また、セカンドハウスローンが無い銀行の場合は、利用目的に制限の無いフリーローンを活用することもできます。

ただし、これらのローンは金利が割高になってしまうデメリットがあります。

通常の住宅ローンと比較すると、3%以上も高くなることも珍しくありません。

セカンドハウスローン比較
三菱東京UFJ銀行 足利銀行 関西アーバン銀行
変動金利 3.275% 2.725% 2.675%
3年 3.700% 2.800% 2.75%
5年 3.850% 2.950% 2.95%
10年 3.900% 3.150% 3.10%
15年 4.700%
20年 5.100% 4.100%

別荘・セカンドハウスにはフラット35

自宅の住宅ローンがまだ返済途中だ、住民票を移すことができない、という場合は通常の住宅ローンを借りることはできません。

その場合、フラット35を利用することをおすすめします。

フラット35は、住宅金融支援機構という国の運営する機関が提供する住宅ローンです。銀行が融資をする通常の住宅ローンとは違い、国が独自に作ったプランなので、条件や制限なども違っています。

フラット35は、セカンドハウスの購入にも利用できます。

フラット35は通常の住宅ローンと比較して、利用目的の制限が緩く、セカンドハウスやリフォームなどを目的とした方も対象となっています。他の住宅ローンを借りている場合に重複して借りることもでき、別荘への住民票の移動も不要です。

利用目的が別荘だからといって、金利が高くなったり条件が悪くなることもありません。通常の住宅ローンと同じ条件で借りることができます。

フラット35とは

別荘の購入には、フラット35の利用をおすすめします。セカンドハウスローンや、フリーローンは金利が非常に高いので、絶対に利用してはいけません。

ただし、セカンドハウスをフラット35で購入する際にはいくつかの注意点があります。

  • 全期間固定金利のみ
  • 団信が有料
  • 他のローンがあると審査が厳しい
  • フラット35取り扱い店のみ利用可能

全期間固定金利のみ

フラット35は、全期間固定金利のみしか取り扱っていません。変動金利や、10年固定といったプランはありません。

借入期間が短かったり、返済額が少ない場合でも割安の変動金利が利用できないのは、デメリットかもしれません。ただし、セカンドハウスローンの変動金利よりは、フラット35の固定金利の方が圧倒的に安いです。

団信が有料

フラット35は団信が任意加入となっており、利用する際は有料です。これは、セカンドハウスに限らず、1件目のマイホームを購入する人でも同じです。

団信の費用は、金利に0.3%上乗せし、毎月支払うという仕組みです。ただし、団信保険料を含めても、セカンドハウスローンやフリーローンよりは安くなります。

ただ、別荘を購入する場合、頭金を多く用意し借入額を最小限にとどめるケースが多いので、団信は利用せず費用を抑えることができるのはメリットでもあります。

他のローンがあると審査が厳しい

借入限度額
年収 400万円未満 400万円以上
基準 30%以下 35%以下

ローンで借りられる、限度額が決まっています。これはフラット35に限らず、どのローンでも同じです。

複数のローン組んでいた場合は、それらのローンも全て含めて計算します。年収400万円であれば、年間140万円までの支払いができることになり、毎月返済額は11.7万円まで可能です。

ただし、1件目の住宅ローンが7万円、車のローンで3万円の支払いがあった場合、残り1.7万円しか残りません。

【他ローン返済額】10万円
【金利】1.5%
【返済期間】20年

年収 借入限度額
400万円 345万円
500万円 949万円
600万円 1,554万円
800万円 2,763万円
1000万円 3,971万円

もし他のローンを毎月10万円支払っていた場合、あとどれくらい借り入れできるかの、早見表です。

年収400万円の場合345万円まで、年収500万円なら949万円まで借りれます。ただし、これは上限なので条件次第では融資額が減る場合もあります。

フラット35取り扱い店のみ利用可能

フラット35は、すべての銀行で取り扱っているわけではありません。特に、金利が安いと評判のネット銀行の中には、フラット35を持っていなかったり、あまり安くないという銀行もあるので、注意が必要です。

また、金利だけではなく、事務手数料や保険料などの諸費用も含めた、総費用でどこが安いのか比較することが大切です。

別荘の購入費用をできるだけ抑えるために、フラット35がお得な銀行で借りましょう。

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名称 変動 10年固定 30年固定 事務手数料 保証料 団信 繰上返済 来店 詳細
じぶん銀行 0.497% 0.58% 2.06% 借入額x2.16% 無料 無料 無料 不要 詳細
住信SBIネット銀行 0.444% 0.66% 1.23% 借入額x2.16% 無料 無料 無料 ※1 不要 詳細
イオン銀行 0.57% 0.69% - 借入額x2.16% 無料 無料 無料 不要 詳細
みずほ銀行 0.625% 0.85% 1.14% 32,400円 金利+0.2% 無料 無料 詳細
りそな銀行 0.625% 1.05% - 32,400円 金利+0.2% 無料 無料 不要 詳細
三菱東京UFJ銀行 0.625% 1.4% - 32,400円 金利+0.2% 無料 無料~16,200円 詳細
新生銀行 0.9% 1.0% 1.85% 54,000円 無料 無料 無料 不要 詳細
※1固定金利特約期間中の場合は32,400円(税込)

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