借り換えをした方がいい人、しない方がいい人

「借り換え」とは、住宅ローンのプランをもっと金利の低いプランに変更することです。

今借りている住宅ローンよりも、低金利のプランに借り換えることで、毎月の返済額を減らしたり、返済期間を短縮することができます。

これは、過去１０年の１０年国債金利の推移グラフです（住宅ローンの固定金利は、１０年国債を元に決められています）。明らかに金利が下がっているのがわかりますね。

住宅ローンの借り換えの目安として、金利差が１％以上という目安があります。

つまり、５年以上前に住宅ローンを借りた人は、借り換えで得する可能性が高いです。

現在は、住宅ローンの金利はかつてないほどの低金利になっており、借り換えをする人が増えています。毎月返済額が数万円下がる、という人もいます。

借り換えで得する人とは

「借り換え」というと、返済先の銀行を変えるだけというイメージがありますが、実際には、新しい銀行から住宅ローンを借りて、現在の銀行に繰り上げ返済するという流れになります。

このように住宅ローンをもう一度、借り直すことになります。もちろん、住宅ローンの手数料や保険料などを支払わなければなりません。借り換えの際には、手数料を含めた総返済額で比較する必要があります。

現在の総返済額　：　借り換え後の総返済額＋手数料

諸費用

項目	費用
事務手数料	ローンx2.16%
団体信用生命保険料	ローン金利＋0.3%
火災・地震保険料	20万円
収入印紙	2万円
繰り上げ返済（完済）	5万円

住宅ローンの借り換えには、このような費用がかかります。一部の銀行では、借り換えの場合は事務手数料が安くなったり、団信が無料で利用できます。

借り換え諸費用の早見表です。

項目	費用
1000万円	48.6万円
1500万円	61.4万円
2000万円	70.1万円
2500万円	81万円
3000万円	91.8万円

住宅ローンの借り換えの目安として、３つの条件があります。この条件に当てはまる人は、借り換えを検討してみてください。

• 金利差０．５％～１．０％以上
• 残ローン１０００万円以上
• 返済期間が１０年以上

金利差０．５％～１．０％以上

やはり住宅ローンを借りる上で、もっとも重要なのは金利です。借り換えの諸費用や手続きの手間を上回る金額が削減できれば、借り換えをしましょう。

借り換えには、金利の低い変動金利が人気です。借り換えの目安として金利差は１％以上あると良いです。

ただし、残ローンが多い場合や返済期間がまだたくさん残っている場合は、０．５％程度の金利差でも借り換えでお得になります。まだ返済期間が長く、変動金利への借り換えはリスクが高いという人は、固定金利やフラット３５への借り換えをおすすめします。

• 金利差０．５％以上
• 残ローン１５００万円以上
• 返済期間が１５年以上

残ローン１０００万円以上

借り換えは金利差によって、利息を減らすことで返済額を下げることができます。

つまり、残ローンが多いほど借り換えの効果が高まります。

もし残ローンが１０００万円を下回るのであれば、借り換え費用を使って現在のプランのまま繰り上げ返済した方がお得になるでしょう。

住宅ローンの借り換えには、費用はもちろんですが、手続きの手間もかかります。もし数万円程度の効果しかないのであれば、情報収集したり書類を揃えるために、貴重な休日や休憩時間を取られるのはもったいないです。

寝る暇を削って情報収集して、本業の仕事でミスをして、減給にでもなったら本末転倒です。

返済期間が１０年以上

もし返済期間が、９年以下であれば、今のプランのまま返済を続けた方が良いでしょう。数年間お金をためて、一括返済した方がお得になります。

借り換えのための手続きの手間も省けます。

ただし、返済期間が１０年以上で金利も高いと感じているのであれば、手間をおしまず借り換えをしましょう。

たくさん返済額を減らしたい方

とにかくたくさん返済額を減らしたい、という方は変動金利への借り換えが人気です。

ただし、変動金利は金利が低いかわりに、金利が上がってしまうリスクもあります。残ローンがあまり多くなく、短期間で返済するという人におすすめです。

	借り換え（変動）	現プラン（固定）
借入額	1500万円	1500万円
返済期間	15年	15年
金利１	0.5％	2.5%
金利２（5年目～）	1.5%
毎月返済額１	86,514円	100,018円
毎月返済額２	90,909円
総返済額	16,099,857円	18,003,214円

残ローンが１５００万円、１５年返済と仮定してシミュレーションしました。

割高な固定プランから、変動プランに変更します。金利差が大きく、毎月返済額が約１．５万円も安くなりました。

５年目に金利が１％上昇したとしても、毎月返済額は４０００円程度の上昇です。もし5年目に２％金利が上昇しても、95,443円と現プランよりも５０００円安いです。

総返済額の差は約１９０万円です。１５００万円の借り換えには約６１．４万円の手数料がかかりますので、実際の効果は約１３０万円です。将来、借り換えで浮いたお金で車を買い替える余裕もできそうです。

金利変動のリスクを取らないなら

やはり、金利変動のリスクは取りたくない、という方は固定金利への借り換えしましょう。

まだ残ローンが多い、返済期間が長いという方は、固定金利で確実に返済するプランをおすすめします。固定金利は割高だから借り換えの効果は薄いのでは？と思うかもしれませんが、そんなことはありません。

残ローンが多いほど、返済期間が長いほど、利息は増えますから借り換えの効果はむしろ高くなります。

	借り換え（フラット35）	現プラン（固定）
借入額	2000万円	2000万円
返済期間	20年	20年
金利	1.5％	2.5%
毎月返済額	96,509円	105,980円
総返済額	23,162,045円	25,435,230円

固定プランへの借り換えなら、フラット３５がおすすめです。

フラット３５は、２０年以下と２１年以上で適用金利が変わってくるので、２０年以内の返済プランにできるとお得になります。

毎月返済額が約９０００円、総返済額は約２２７万円も削減できました。２０００万円の借り換えには約７０万円の手数料がかかりますが、それを引いても約１５７万円の節約となります。

何十年と住むマイホームは、住宅ローンを返済し終わったら住宅費が無くなるというわけではありません。修理費やリフォーム費用も必要となってきます。借り換えで節約できたお金で、将来への積み立てができれば、老後の生活にも余裕ができます。

まずはプランの見直しをしよう

インターネットの普及によって、住宅ローンの情報が簡単に手に入るようになったのも、ここ１０年のことです。それ以前は不動産屋がすすめる提携ローンであったり、地元の地方銀行で借りるというのが一般的でした。

このため、現在と比較するとかなり割高の金利で借りてしまっている人が多いのです。まずは、現在借りているプランがどのような内容になっているか、見直してみましょう。

• 割高な変動金利で借りている
• 期間選択型の固定金利で借りていた
• 割高な全期間固定金利で借りている

割高な変動金利で借りている

変動金利で借りれば、今の金利に調整してくれてるだろう、と思っていたら大間違いです。

昔の変動金利と、今の変動金利では大きな金利差ができている可能性があります。

変動金利は、金利が上がったり下がったりします。しかし、それは基準金利が動くだけです。

住宅ローンは、優遇金利という制度があります。基準金利から優遇金利を引いた金利が、実際の返済額になります。優遇金利が大きなときに借りれば返済額は安く済みますが、優遇金利が小さい時に借りてしまうと返済額が高くなります。

昔の変動金利は、この優遇金利が少なかったり、まったく無かったという時もあります。同じ変動金利を借りていても、今よりも１％～２％も高い金利で借りている可能性があります。

変動金利で借りているから借り換えしても効果が無いだろうと決めつけず、もう一度どのような契約になっているかチェックしてみてください。

期間選択型の固定金利で借りていた

期間選択型の固定金利で契約したという方は、必ずプランの見直しをしてください。

例えば１０年固定で借りた人は、１１年以降になるとプランの更新がされます。もし１１年目に何も手続きをしていなければ、自動的に変動金利になっています。固定金利で借りていたはずなのに、気づいたら変動金利になっていた、というケースはよくあります。

同じ変動金利プランでも、はじめから変動金利を借りている場合よりも、固定期間が過ぎた後の変動金利の方が割高な設定になっています。

住宅ローンの契約をあまり理解していなかったり、１０年も立ってしまうと、仕事や育児の忙しさで忘れてしまっているかもしれません。現在どのような条件で返済しているのか、プランの見直しをしてみてください。

割高な全期間固定金利で借りている

固定金利で借りている方は、借り換えの効果を一番得られやすいです。住宅ローンの金利は、年々低下しており、５年前と比較しても１％以上も金利が下がっています。

固定金利で５年以上前に借りたという人は、借り換えでお得になる可能性が高いです。

固定金利から変動金利への借り換えはもちろん、もう一度固定金利へ借り換えしても十分にお得になります。毎月返済額が１万円以上安くなったり、総返済額では１００万円以上も節約できることも珍しくありません。